[새해 부동산 전망] 전문가 8人 “입주물량 부족에 집값 다시 오른다”

현 집값 상승세 둔화는 일시적 현상
공급 부족에 아파트값 최대 10% 상승 예상
하반기 전월세도 큰폭으로 오를 듯
전세 불안이 집값 상승 견인
서울의 똘똘한 한 채, 리츠 주목해 볼만

멈출 줄 모르던 집값이 한풀 꺾인 모양새다. 지난달 서울에서 1년여 만에 아파트 매매가격과 전세가격이 하락하는 자치구(은평구)가 나왔다. 통계를 집계한 한국부동산원은 “금리 인상과 주택 대출 총량 규제의 영향으로 매수심리가 위축된 것이 주된 요인”이라고 분석했다.

실제 1월부터 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용된다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 선을 넘지 않는 한에서만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다. 한마디로 대출받아 집사기 어려워진다는 얘기다.

그렇다면 지금의 서울 집값 상승세 둔화가 하락세로 이어질까. 또 주요 변수로 작용할 것은 무엇이고, 투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 아시아투데이는 이런 궁금증의 답을 얻기 위해 8인의 부동산 전문가들에게 답을 구했다.

◇집값 떨어진다고?… 전문가들 “입주 물량 부족에 그래도 집값 올라”
전문가들은 올해 서울과 수도권(경기·인천) 집값이 상승할 것이라고 내다봤다. 전망은 일시 조정부터 많게는 10% 넘는 상승까지 다양했다. 그러나 전문가들은 현재의 상승세 둔화가 하락 국면으로 이어질 것이라고는 보지 않는 분위기가 대세를 이뤘다. 특히 서울의 집값 상승세가 이어질 것으로 보는 가장 큰 이유는 입주 물량 부족을 꼽았다.

부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 전년(3만1211가구)보다 34.4% 줄어든다. 2019년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감하는 수준이다. 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울의 적정 입주 물량은 한해 4만7604가구로, 올해의 경우 입주 물량이 절반에도 못 미치는 수준이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 “그간 집값이 오른 건 입주 물량이 수요에 미달했기 때문”이라며 “인허가 물량을 감안하면 앞으로 나올 입주 물량은 더 적다. 결국 공급 부족이 지속되는 추세”라고 설명했다.

매매가 상승폭에 대해서는 전문가별로 다소 차이가 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 2~6% 상승을, 권일 부동산인포 리서치팀장과 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 5%~10% 상승을 점쳤다. 금리 인상이나 대출 규제보다 수급 영향을 더 크게 보는 이은형 책임연구위원의 경우 매매 및 전월세시장 모두 10% 넘게 오를 것이라고 내다봤다.

◇하반기 전세 불안 우려…“전셋값이 매매값 떠받쳐”
전세시장 불안도 집값을 떠받치는 요인으로 전문가들은 분석했다. 오는 8월 전월세 상한제와 계약갱신요구권제가 끝나면서 계약 만기가 도래하는 주택들은 밀린 세금을 부과하듯 집주인들은 너도나도 전월세를 대폭 올릴 가능성이 있다는 것이다. 전셋값이 오르면 매매값도 덩달아 오르기 마련이다.

심교언 건국대 교수(부동산학과)는 현재 서울 등지에서 매매 호가가 떨어지는 것을 두고 “일시적인 현상일 뿐”이라며 “하반기 전·월셋값이 크게 오를 가능성이 있다”고 우려했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원도 “올해 집값은 전세시장에 달렸다”고 단언했다.

◇집 살까, 말까…‘똘똘한 한 채’ 선호 여전할 듯
집값 상승은 내집 마련 수요자가 조바심나게 만드는 요소다. 그러나 전문가들은 ‘패닉 바잉’(공항매수)은 삼가야 한다고 말했다. 특히 금리 인상기에 빚(대출)을 끌어쓰는 투자는 지양해야 한다고 조언했다.

그렇다면 투자금이 있는 수요자는 어디를 노려야 하나. 전문가들은 유망 투자처로는 서울에 있는 ‘똘똘한 한 채’를 꼽았다. 입주권이 나오는 강남 재건축 단지면 더 좋다고 했다. 정비사업 규제 기조가 새로운 정부 들어 바뀔지도 모른다는 건 기회기도 하다. 전문가들은 정비사업지에 투자한 사람에게는 이재명 여당 후보가 당선될 경우보다 윤석열 야당 후보가 당선될 때가 더 유리할 것이라고 봤다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “정비사업 규제 완화와 양도세 중과세 완화, 보유세 인하가 새 정부에서 이뤄질지가 중요하다”면서 “규제 완화는 실수요자나 투자자 모두에게 이롭다”고 말했다.

아예 주택 보유 수를 늘리기보다는 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자를 권하는 전문가도 있다. 여경희 수석연구원은 “세금 부담에다 매매 시점조차 잡기 어렵다면 리츠를 통해 수익률을 올리는 게 마음도 편하고 더 나은 선택일 수 있다”고 말했다.