“전세보증 강화시 4분기 만기 빌라 10채 중 8채 ‘가입 불가’”

정부, 전세보증 가입 조건 ‘집값의 90% → 70%’ 강화 검토
"보증 가입 위해 계약당 평균 3533만원 보증금 낮춰야"

서울의 한 빌라(연립·다세대 주택) 밀집 지역의 모습./연합뉴스

전세보증금 반환보증(이하 '전세보증') 가입 조건이 주택 가격의 70%로 강화된다면, 올해 4분기에 계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 전세 계약 10건 중 8건은 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다는 분석이 나왔다.

2일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 계약 만료 시점이 올해 4분기인 전국 빌라 전세 계약을 분석한 결과에 따르면 오는 10월부터 12월까지 계약이 만료되는 2만4191건 중 78.1%에 달하는 1만8889건이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다.

현재 전세보증은 보증금이 '주택가격의 90%' 이내일 때 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 규정에 따라 빌라의 주택가격은 통상 '공시가격의 140%'로 인정받기 때문에 사실상 보증금이 공시가격의 126% 이내면 보증 가입이 가능하다.

만약 이 조건이 '주택가격의 70%'로 강화되면, 보증금 기준선은 공시가격의 98%까지 낮아진다.

지역별로 인천은 93.9%의 계약이 새로운 기준을 충족하지 못했다. 경기와 서울도 각각 80.2%, 75.2%가 보증 가입 불가 대상에 포함된다.

문제는 전세보증 가입이 사실상 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서, 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인을 구하기 매우 어렵게 된다는 점이다.

보증 가입이 불가능해지는 계약들은 전국 평균 3533만원의 보증금을 내려야만 새로운 기준을 충족할 수 있다는 게 집토스 분석이다. 수도권 내에선 서울이 평균 3975만원으로 감액 규모가 가장 컸다. 경기와 인천도 각각 3333만원, 2290만원의 보증금을 낮춰야 한다.

임대인이 다음 임차인을 구하기 위해 수천만원의 보증금을 스스로 마련해 기존 임차인에게 반환해야 한다는 의미다.

이재윤 집토스 대표는 "현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 '126%룰'에 맞춰 이제 막 시세가 형성돼 가는 과정"이라며 "시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우, 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다"고 지적했다.

이어 "서민 주거 안정을 위한 전세보증 강화라는 정책 방향은 공감하지만, 시장 충격을 최소화하고 임대인과 임차인 모두가 적응할 시간을 가질 수 있도록 긴 호흡을 갖고 정책의 연착륙을 유도하는 지혜가 필요한 시점"이라고 덧붙였다.

./집토스