강남 재건축, 35층 룰에 단지별 ‘희비교차’

반포 주공 1단지 급등, 은마, 구현대 약세
"빠른 추진 유리" VS "늦더라도 고층 필요"

서울시가 지난 9일 일반주거지역의 최고 35층 규제 입장에 변함이 없다는 점을 다시 한번 강조하면서 강남 재건축 단지 간 희비가 교차하고 있다.

35층 이하를 택한 반포 주공1단지는 빠른 재건축 사업에 대한 기대로 아파트값이 급등했지만 35층 이상을 고수하는 대치동 은마아파트, 압구정동 구현대아파트 등은 약세를 못 면하고 있다.

12일 부동산업계에 따르면 반포 주공1단지의 전용면적 107㎡는 지난달 초 25억원에 거래됐지만, 같은 달 19일 재건축 심의가 사실상 통과되면서 현재 호가는 28억7000만원으로 3억원가량 뛰었다.

반면 일반주거지역으로 초고층 증축이 막힌 압구정동 구현대1차의 경우, 전용 160㎡의 평균 호가는 지난 3일 25억9000만원에서 이날 25억원으로 떨어졌다. 구현대3차 전용 82㎡도 같은 기간 15억7500만원에서 15억으로 떨어졌다. 대치동 은마아파트 역시 지난해 말 49층 초고층 계획이 퇴짜받은 이후로 약세를 면치 못하고 있다. 은마 전용 76㎡ 호가는 작년말보다 1억원가량 떨어진 11억원선에 머물고 있다.

단지별로 이처럼 가격 차가 벌어진 이유는 재건축사업 차질에 대한 우려 때문이다. 내년부터 본격적으로 초과이익환수제가 적용되면 재건축 이후 수익이 많이 발생하더라도 조합원당 수억원대의 세금 폭탄을 맞을 가능성이 있다. 이 경우 재건축 조합 간 분담금 문제가 불거지게 돼 사업을 포기하는 단지가 나타날 수 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “현재로썬 초고층 증축이 어려울 바에야 빨리 재건축 사업을 진행하는 것이 합리적인 선택으로 보인다”며 “조기대선 정국을 맞아 주택시장 규제의 목소리가 힘을 얻고 있다는 점도 내년 초과이익환수제 시행 가능성을 더욱 높이고 있다”고 말했다.

하지만 초고층 증축을 추진하는 쪽에선 다른 입장이다. 한강변의 경우 우수한 디자인의 건축물이 들어설 경우 도시경관에 미치는 영향상 사업이 지연되더라도 비용을 상쇄할 가치가 발생한다는 것이다. 압구정동의 경우 실제 이런 움직임이 지배적이다. 강남구가 재건축사업추진위원회 구성을 지원하기 위해 지난해 12월부터 지난 3일까지 주민의견을 청취한 결과, 특별계획5구역(한양 1·2차)를 제외한 나머지 압구정 아파트 단지는 동의율이 50% 미만에 그쳤다.

압구정 S공인중개소 대표는 “압구정 일대 아파트 주민들은 재건축을 서두르지 않는 편”이라며 “내년 6월로 박원순 시장 임기가 끝나면 최고 50층 이상 재건축이 가능할 것이라고 믿는 주민도 꽤 있다”고 말했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석 부동산전문위원은 “압구정 구현대 등 한강변 단지와 은마아파트의 상황은 다르다”라며 “이 지역은 고층 증축만 허락되면 도시의 랜드마크로 개발이 가능하므로 도시 경쟁력을 위해서도 증축을 허용할 필요가 있다”고 진단했다.