부동산 실수요자 흔든 대출 규제...월세전환 가속화 우려

가계대출 총량제 규제로 선제적 조치로 해석
주거상황 악화에 실수요자 P2P·사채 등으로

정부의 갑작스러운 대출 규제에 부동산시장이 혼란에 빠졌다. 급등하는 가계부채를 사전에 관리하겠다는 의도였으나 시장에 잘못된 신호를 줘서 실수요자의 패닉바잉(공항매수)를 부추기고 월세전환을 가속화시킬 것이란 전망이 나온다.

24일 금융업계에 따르면 NH농협은행은 오는 11월 30일까지 주택담보대출과 전세대출 등 부동산 담보가 있는 가계 대출 신청을 받지 않는다. 주택·토지 등 모든 부동산 관련 신규 가계대출을 중단하는 조치로, 사상 처음 있는 일이다.

이어 우리은행도 20일부터 전세자금대출 신규 취급을 대폭 제한했고, SC제일은행은 지난 18일부터 담보대출 중 하나인 금리 연동 상품의 신규 취급을 중단했다.

주택담보대출에 이어 신용대출도 축소가 되고 있다. 1억원 이하 신용대출 한도가 기존에는 연소득의 2배였는데, 금융감독원이 최근 연소득 이내로 조건을 변경하라고 지시하면서 마이너스대출 한도가 대폭 줄어들 전망이다.

은행권이 갑자기 대출을 조이는 것은 금융당국이 지난 4월 도입한 가계대출 총량제 규제 때문이다.

이 규제는 가계대출 증가율을 연간 6% 이내로 억제하라는 것인데, 지난 7월 말 기준 농협은행의 가계대출 증가율은 전년 말 대비 7.1%로 금융 당국이 정한 상한(6%)을 이미 넘어섰다. 나머지 은행들은 아직 목표치에는 여유가 있지만 선제적인 관리에 나선 것으로 보인다.

문제는 대출 규제가 부동산시장의 불안 심리를 자극한다는 점이다. 현금 동원력이 부족한 실수요자들의 경우 대출 자체가 막히면 내집 마련이 불가능하다. 그리고 주택 분양물량이 늘면 주택담보대출이 따라가는데 지금처럼 대출 총량을 맞추려면 실수요자의 문턱은 더욱 좁아지게 된다. 결국 당장 내집 마련이 급한 실수요자는 제1금융권이 아닌 온라인투자연계금융업(P2P)·사채시장의 문을 두드릴 가능성이 크다.

일부 전문가들은 이번 규제조치가 전면적인 대출 규제라고 해석하는 데는 선을 긋는다. 그러나 대출 억제가 부동산시장에 잘못된 신호를 주고 있다는 점을 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현재 주택담보대출 제한은 농협 등 일부 은행에 한정된 선제적 조치로 너무 확대 해석할 필요는 없다”며 “다만 금융권 전반으로 확대되면 무주택자의 내집마련 문턱이 높아진다는 우려로 시장이 불안해질 수 있다”고 말했다.

정부가 신규 전세대출을 줄이면 보증금 인상이 어려워져 전셋값 상승률이 둔화되는 것처럼 보이는 효과가 있다. 그러나 세입자가 보증금 인상분을 월세로 부담하는 이른바 ‘반전세’가 늘어 사실상 월세전환 속도가 빨라지게 된다. 통계상 전셋값 상승률이 떨어지는 것처럼 보이지만 실제 실수요자들의 주거 부담은 늘어나는 셈이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 교수는 “전세 가격이 오르는 상황에서 전세대출 및 담보대출이 안 되면 반전세나 월세에서 살아야 해 주거비용은 더 증가하고 내집 마련 시기가 늦어진다”고 지적했다. 이어 “통화량이 증가하는 시기에 주택공급까지 늘리려면 가계부채는 총량으로 규제하기보단 연체율을 관리하는 게 맞다고 본다”고 덧붙였다.