개발사업 지자체의 자율권 남용 제동...이익 상한 설정
공공성 강화 목적..."민간 참여 위축하지 않는 수준이어야"
공공성 강화 목적..."민간 참여 위축하지 않는 수준이어야"
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국토부는 4일 이런 내용을 골자로 하는 도시개발 사업 제도 개선안을 발표했다. 여당은 전날 의원총회를 열고 개발부담금 부담률을 법 제정 당시 수준인 50%까지 올리는 내용의 개발이익환수법 개정안, 민간이익을 총사업비 10% 이내로 제한하는 도시개발법 개정안 등을 논의했었다.
도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피해, 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있도록 하는 목적에서 2000년에 제정됐다. 그러다보니 환경 변화와 개발사업 과정에서 불거진 약점을 해소할 필요성이 컸다.
이번 개선 안의 핵심은 중앙정부의 개발사업의 감독 강화다. 현재는 시장 등 지자체의 지정권자에게 관리·감독 권한을 부여하고 있다. 지자체의 특정 인물 몇몇에게 권한이 집중되기 쉬운 구조라 비리에 노출되기 쉬웠다.
이에 정부는 지정권자가 구역지정·개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 확대(구역면적이 100만㎡ 이상 사업 → 50만㎡ 이상 사업)하기로 했다. 또 국토부 장관이 민·관 공동사업 운영실태 등에 대해 필요한 경우 지정권자에게 보고 요청하고, 검사(전문기관 위탁 등 가능) 및 시정조치를 할 수 있도록 할 계획이다.
아울러 민·관이 공동으로 출자해 시행하는 도시개발 사업에서 토지조성·매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 이윤율 제한을 추진할 예정이다.
국토부 관계자는 “다른 법률 등을 고려해 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나, 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 계획”이라고 설명했다.
현재 ‘택지개발촉진법’은 총 사업비의 6% 내 공동사업자의 이윤율을 제한하고 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정하고 있다. 앞서 여당에서는 이헌승·진성준의원 발의로 민·관 공동사업시 민간의 이윤율을 총사업비 6% 또는 10%로 제한하는 도시개발법 개정안을 국회에 제출했다.
초과이익 재투자의 경우 이윤율 상한을 초과해 발생하는 이익은 지역 내 주차장·생활기반 시설 등 공공목적의 다양한 용도로 재투자되거나 임재주택 가격을 낮추는 용도로 쓰도록할 예정이다.
특히, 공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 분양사업을 시행하는 경우, 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가 상한제를 적용하도록 개선한다.
개발부담금도 상향한다.현재 개발이익의 20%(계획입지), 25%(개별입지)를 개발부담금으로 부과하나 부담률을 늘리고 면제·감경사업을 줄여나간다.
특히 대장동 사건에서 논란이 됐던 약점들을 보완해 공공성을 강화한다.
토지수용 시 수용 필요성을 판단하기 위해 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화할 예정이다. 사업시행 시 공공출자 비율 및 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대한다.
민·관 법인을 설립해 사업을 추진하는 경우, 준수해야 할 사업절차와 방법에 관한 규정이 없으나, 구체적인 지침을 제정해 투명성을 확보할 계획이다. 민간참여자 선정 때에는 공모의 방식으로 하고, 세부 절차 등을 구체적으로 규정할 예정이다.
출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 임대주택 용지 확보도 강화한다. 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체의 재량을 축소(의무비율의 최대 10%p→최대 5%p)하고, 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 보아 도시계획위원회 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다.
분양업계 관계자는 “이번 개정안의 의의는 지자체의 자율성이 너무 컸던 도시개발사업을 중앙정부가 꼼꼼히 살피겠다는 것”이라며 “다만 민간의 개발이익 부담을 늘리는 건 민간업자들의 참여를 위축할 수 있다는 점에 신중하게 적용해야 할 것”이라고 말했다.
