“모르면 손해” 내년 달라지는 부동산 제도는?

차주단위 DSR 규제
수도권 양도세 비과세 혜택 축소
외국인 임대사업자 감독관리 강화

올해는 부동산 관련 세금과 대출, 청약제도에 많은 변화가 있었다. 종합부동산세와 양도소득세 세율이 인상됐고, 사전청약과 전월세 신고제가 도입되는 등 정신 없이 흘러간 한 해였다.

내년에도 부동산 제도가 많이 달라진다. 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도가 상당한 만큼 파급효과도 클 것으로 예상된다.

부동산R114의 도움을 받아 2022년 달라지는 부동산 제도를 정리했다.

내년 가장 큰 이슈는 ‘대출 규제 강화’이다. 가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 당장 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용된다. 내년 7월부터는 해당 기준이 2억원에서 1억원으로 강화된다

제2금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 하향 조정된다. DSR 규제 비율이 낮아질수록 대출 한도는 줄어든다. 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.

세금 분야도 상당한 변화가 예고됐다. 우선 수도권 도시지역 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 기존에는 1가구 1주택의 경우 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 내년 양도분부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

실거래가 9억원 초과 상가겸용주택의 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택도 사라진다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택과 동일하게 1가구 1주택으로 비과세가 적용됐습다. 그러나 내년부터는 면적과 무관하게 주택은 비과세, 상가는 과세 대상으로 분류된다. 수도권 지역의 상가겸용주택 대다수가 9억원을 초과하는 만큼 비과세 혜택을 받는 소유자가 줄어들 전망이다.

내년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이 제한, 대지의 조경기준 등 건축 규제가 완화된다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다.

소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트·연립주택 등)의 주거환경을 개선하는 사업이다. 사업구역 1만㎡, 기존 주택의 가구 수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다.

새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다.

부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다. 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실 증명서를 제출해야 한다. 현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌다.