내년 표준단독주택 공시가 7.36% 상승...‘세금 폭탄’ 현실화

9억원 이상 주택 상승률 높아 보유자 부담 늘어
공시가 현실화율 속도 조절론 '솔솔'

2022년 표준단독주택 공시가격이 7.36% 상승한다. 주택가격 상승과 공시가격 현실화에 따른 ‘세금폭탄’이 현실화 되고 있는 셈이다, 사진은 서울 단독주택 단지 전경./제공=국토부

올해 집값이 크게 오른데다 정부의 공시가격 현실화 조치에 따라 내년 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄이 현실화됐다.

정부는 내년도 표준단독주택 공시가격이 7.36% 올랐다고 22일 밝혔다. 전국 표준주택 공시가격의 현실화율은 57.9%로서 2021년(55.8%) 대비 2.1%p(포인트) 올리면서 올해 공시가격 상승률도 작년도(6.68%)보다 0.68%포인트가 뛰었다.

국토교통부에 따르면 내년 전국 표준주택 공시가격 상승률(7.36%)은 전년 대비 0.56%포인트(p) 줄었으나 상승폭만 높고 보면 2006년 통계 집계 이래 두번째로 높다. 가장 상승폭이 컸던 건 문재인 정부 출범 후 집값 상승 폭이 반영된 2019년(9.13% 상승)이었다.

지역별로 보면 고가 주택이 밀집된 서울(10.56%)이 전국에서 가장 올랐다. 서울은 올해 오름폭(10.42% 상승)도 컸지만 내년도 상승폭은 이보다 높게 나왔다.

내년 표준단독주택의 시세 구간별 공시가격 상승률을 살펴보면 △시세 9억원 미만 5.06% △9억∼15억원은 10.34% △15억원 이상은 12.02%를 기록했다. 시세 구간별로 9억원 이상 주택의 공시가격 변동률이 더욱 높이 뛰었다는 점에서 고가주택 보유자들의 세 부담은 더욱 커지게 됐다.

반면 공시가격 9억원 이하 단독주택을 1세대 1주택으로 보유했을 경우 특례세율이 적용돼 재산세는 소폭 줄어든다. 공시가 9억원의 단독주택의 경우 특례가 미적용될 경우 237만5000원의 재산세가 부과되지만 특례가 적용될 경우 205만원만 부과돼 13.7%가 줄어드는 효과가 나타난다.

특히 공시가격 6억 이하 주택은 재산세가 전년도보다 줄어든다. 공시가 6억원의 단독주택의 경우 재산세는 특례 적용으로 111만9000원에서 93만4000원으로 준다. 이는 2020년 재산세 금액에서 8.2% 줄어드는 수준이다. 종부세의 경우 올해 1세대1주택 공제금액이 공시가 9억원에서 11억원으로 상향되면서 세액 814억원(고지 대상자인 8만9000명)이 감소될 전망이다.

그러나 앞으로 공시가 현실화율 90%가 목표인 만큼 중저가 주택들의 공시가 인상도 불가피할 것으로 보인다. 단독주택은 2020년부터 15년에 걸쳐 현실화율 90%로 제고된다.

올해 표준단독주택 공시가격 상승률이 작년보다 높아지면서 이의 신청 건수도 늘어날 것으로 보인다. 표준주택 공시가격안은 소유자 의견청취 및 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 내년 1월 25일 결정·공시될 예정이다.

주택 보유세 부담이 커질 것으로 예상되자 여당인 더불어민주당과 정부도 바빠졌다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 1주택자인 서민·중산층의 보유세와 관련해 “세 부담을 일정 부분 완화해주는 보완책을 검토해오고 있다”고 밝혔다.

당·정은 내년 3월까지 구체적인 보유세 감면안을 마련해 확정할 예정이다. 공시가격 현실화에 대한 속도조절론도 나오고 있지만 현실화 계획은 그대로 추진한다는 게 정부 입장이다. 현재까지 거론되는 방안으로는 크게 올해 공시가격 기준으로 세금을 계산하는 방안과 공정시장가액 비율 하향 조정하는 안 두가지다.

이 가운데 내년 주택 보유세 산정에 올해 공시가격을 적용하는 방안은 현실성이 없다는 비판을 받고 있다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “과표를 전년 가격으로 한다는 생각은 전세계 어디에도 전례가 없는 변칙적인 발상”이라며 “세법의 근간까지 건드리는 건 적절하지 않다”고 지적했다.

실제로 당장 내년에 1년 전 공시가를 기준으로 보유세를 매기면 이후 과세 체계가 혼란에 빠진다. 2023년부터 보유세 부과 기준을 정상화할 때 2년 치 공시가 상승분이 반영돼 보유세가 급증하는 모순이 발생한다.

과세표준을 산정하는 기준인 공정시장가액 비율 인하 가능성도 있다. 현재 재산세 부과 시 공정시장가액 비율은 60%, 종부세는 올해 95%가 적용된다. 내년에는 이 비율이 100%로 오를 예정이다. 이 비율을 조정하는 것은 시행령 개정만으로 가능하다. 그나마 현실적인 방안이라고 거론되는 이유다.

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “세 부담을 줄일 수 있는 방법은 공정시장가액 비율 인하인데, 이 정도로는 세 부담 완화 효과가 나타나지 않는다”면서 “집값이 계속 오르는 상황을 감안해 보유세 세율도 내리고 공시가격 현실화도 속도 조절할 필요가 있다”고 말했다.