전세계약 갱신 앞둔 빌라 어쩌나…수도권 66% 전세보증 가입 못해

HUG 전세보증금반환보증 가입 요건 올해부터 강화
갭투자 임대인의 보증금 미반환 사례 급증 우려

올해 전세계약 갱신 예정인 서울·수도권 빌라(연립·다세대주택)의 66%가 전세보증 가입이 불가할 것이라는 분석이 나왔다. 올해부터 갱신 계약의 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 요건이 담보인정비율 100%에서 90%로 강화됐기 때문이다. 이에 전세 시세가 낮아져 현재 거주 중인 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 급격히 증가할 수 있다는 우려가 나온다.

2일 부동산 중개업체 집토스가 수도권 지역의 국토교통부 빌라 전월세 실거래가와 주택 공시가격을 비교 분석한 결과, 2022년 체결된 빌라 전세 계약의 66%가 올해 동일한 금액으로 계약을 갱신할 경우 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 것으로 나타났다.

이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.

HUG의 전세보증금 반환보증 상품은 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택 가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. 작년까지는 갱신 계약의 경우 담보인정비율을 100%로 적용했으나, 올해부터는 90%로 가입 요건이 강화됐다.

지역별로는 서울 63%, 경기도 66%, 인천 86%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세보증에 가입 불가할 것으로 분석됐다.

서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높았다. 인천에선 계양구(92%), 경기지역에선 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높게 나타났다.

전세사기 피해자가 다수 발생한 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 전세 갱신계약이 동일 전세금으로 보증보험에 가입이 불가할 것으로 예상된다.

반면 서울 용산구(11%), 성동구(29%), 강남구(43%), 서초구(44%)와 경기도 안양시 동안구(16%), 성남시 분당구(21%), 성남시 중원구(36%)에서는 상대적으로 가입 불가 비율이 낮을 전망이다.

이처럼 가입 불가 계약 건의 비율이 지역별로 큰 차이를 보이고 있어 향후 전세보증금 미반환에 따른 피해 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석이 나온다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 "대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증금반환보증 가입을 희망하고 있어 향후 빌라 전세가는 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성될 가능성이 높다"며 "올해 전세계약의 만기를 맞는 임대인들은 공동주택가격을 확인해 전세보증 가입 요건에 맞게 전세가를 낮추거나 반전세로 전환하는 것을 추천한다"고 했다.