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여기에 최근 정부의 부동산 정책 기조가 급격히 선회하면서 주택시장 변동성도 커졌다. 다주택자 세제 정상화 흐름 속에 양도세 중과 유예 종료, 대출 만기 연장 금지, 등록임대주택 세제 혜택 축소 가능성까지 더해지며 전방위적 하방 압력이 커지고 있다. 이는 단순한 시장 위축을 넘어 주택 수요 동결에 따른 신규 공급망 단절이라는 구조적 위기감까지 키우고 있다.
다주택자를 주택 투기의 몸통으로 지목하고 퇴로를 좁혀 시장을 안정시키겠다는 취지에는 공감대가 있다. 그러나 문제는 전국을 하나의 시장으로 보는 접근이다. 주택시장은 본질적으로 지역시장이다. 수요와 공급, 인구 흐름, 산업 기반, 전세 수급 구조가 지역마다 다르다. 서울 같은 초과수요 지역과 준공 후 미분양이 누적되고 인구 감소로 거래 자체가 위축된 비수도권을 동일한 규제로 묶는 것은 정책 정밀성이 떨어진다.
지금 필요한 것은 전국을 일률적으로 묶는 보편적 대책이 아니라 지역 상황을 반영한 선택적 맞춤형 정책이다. 현재 수도권 외곽과 지방 다수 지역에서는 투기 억제보다 수요 실종이 더 큰 문제다. 미분양이 늘고 건설사는 유동성 압박을 받으며 지역 금융권까지 리스크에 노출되고 있다. 이런 상황에서 전국 단일 기준 정책은 수도권 쏠림을 더 키울 수 있다.
서울에서는 투자 억제 효과가 나타날 수 있지만 지방에서는 시장의 마지막 매수 주체마저 사라질 수 있다. 이는 가격 안정이 아니라 거래 절벽과 추가 침체로 이어질 가능성이 크다. 물론 정책 설계에는 정치적 고려가 들어갈 수밖에 없다. 다주택자에 대한 부정적 인식과 특혜 환수라는 형평성 프레임이 여론에서 설득력을 얻고 있고, 행정적으로도 전국 단일 기준 정책이 단순하기 때문이다.
그러나 단순함이 곧 공정함은 아니다. 서로 다른 구조의 시장에 같은 처방을 내리는 것은 형평이 아니라 획일이다. 보다 합리적인 접근은 보유 주체 중심 규제가 아니라 지역 수급 상황 중심 정책이다. 서울과 핵심 과열 지역에는 금융 규제와 보유세 체계를 유지하되, 인구 감소와 미분양 누적 지역에는 한시적 세제 완화와 매입임대 유인책을 병행해야 한다.
지방 주택시장의 선순환을 복원하려면 무엇보다 미분양 해소가 시급하다. 이를 위해 정부는 지방에 한해 파격적인 세제 특례를 적용해야 한다. 지방 미분양 주택 구입 시 취득세 감면과 양도소득세 비과세 혜택을 한시적으로 부여하고, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하는 결단도 필요하다. 이는 서울과 수도권의 여유 자금이 지방 주택시장으로 유입되는 가장 현실적인 유인책이 될 것이다.
금융 규제 역시 지역별 차등화가 필요하다. 가계부채 관리를 이유로 전국에 동일하게 적용되는 DSR 규제는 지방 실수요자와 임대사업자에게 높은 장벽이다. 침체 지역에는 LTV와 DSR 규제를 한시적으로 완화하고 스트레스 DSR 적용도 유예해 막힌 거래의 혈맥을 터줘야 한다.
매입임대사업자 제도도 지역 맞춤형으로 재설계할 필요가 있다. 과거 투기 수단으로 악용됐다는 비판이 있었지만 미분양이 누적된 지방에서는 정책 수단으로 재검토할 가치가 있다. 장기 침체에 빠진 지방 주택시장에서 다주택자는 투기꾼이 아니라 미분양을 해소하고 전월세를 공급하는 시장 파트너로 봐야 한다.
주택건설산업은 전후방 파급효과가 큰 산업이다. 지방 건설사 부도는 한 기업의 실패로 끝나지 않는다. 협력업체 연쇄 도산, 지역 일자리 감소, 지역 금융권 부실로 이어져 지역 경제 전체를 흔들 수 있다. 경제 하방 리스크가 커지는 시점에서 지방 건설업 붕괴는 국가 경제 불안으로 번질 가능성이 크다.
정부는 더 이상 형평성이나 풍선 효과 프레임에 갇혀 대응의 골든타임을 놓쳐선 안 된다. 서울 과열은 정교한 수급 조절과 핀셋 규제로 대응하되, 고사 직전의 비수도권은 파격적 지원으로 살려내는 투트랙 전략이 필요하다.
주택건설업계가 무조건적 지원만을 요구하는 것은 아니다. 시장 왜곡을 바로잡고 지역 상황에 맞는 정상적인 경영 환경 속에서 정부의 주택 공급 시계에 맞춰 본연의 역할을 다하고 싶을 뿐이다.
