[사설] ‘닥공’ 엇박자에 논란 큰 재초환, 지금 부과 안 돼

/연합

정부는 물론 이재명 대통령도 '닥공(닥치고 공급)'을 주문하는 가운데 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 또 다른 변수로 부상했다. 재초환은 재건축으로 발생한 개발 이익 중 조합원 1인당 8000만원을 초과하는 부분에 대해 초과 이익의 10~50%를 환수하는 제도다. 재초환은 2006년 노무현 정부 시절 처음 도입되었으나, 정권 교체 시마다 시행 유예와 재검토를 거치며 실제 징수 사례가 없었다.

그런데 최근 서울 강남권 지방자치단체들이 '억대 고지서'를 통보하기 시작하면서 논란이 재점화됐다. 서초구는 '재초환 1호 단지'로 불리는 반포현대 아파트에 이번 주 가구당 평균 2억2000만원대 부담금을 사전 통지한다. 이 아파트는 2021년 준공돼 법적 소멸시효(준공 후 5년)를 앞두고 있어 부과를 미룰 수 없다는 게 서초구의 설명이다. 대치동 은마아파트 역시 조합원 1인당 평균 4억 6000만원 수준의 재초환 예정액을 통보받았다. 단지 전체로는 2조44억원에 달한다. 전국 재초환 대상 중 부담금 예정액이 통보된 사업장은 79곳으로 5조3000억원 규모라고 한다.

재초환은 제도가 처음 등장했을 때부터 논란이 컸다. 논란의 핵심은 미실현 이익에 대해 부담금을 부과하는 것이 적절하냐는 것이다. 집값이 10억원에서 20억원으로 올랐다고 해서 소유자가 실제 10억원을 번 게 아니다. 그런데 매각하지 않더라도 재건축 사업 종료 시 가격을 기준으로 초과이익을 산정하고 부담금을 부과하니 불만이 터져 나온 것이다. 부담금 산정 기준도 매우 모호하다. 초과이익을 계산할 때 물가상승률이 충분히 반영되지 않고, '주변 집값 정상 상승분'을 빼줄 때 기준이 되는 부동산원의 시세 통계가 실제 시장 가격 상승률보다 낮게 책정돼 부담금이 부풀려진다는 지적이 많다. 재건축 조합원은 향후 주택을 매도할 때 양도소득세를 별도로 내야 해 이중과세라는 지적에서도 자유롭지 않다. 일반 아파트나 재개발 사업은 집값이 아무리 올라도 초과이익을 환수하지 않는데 오직 '재건축 아파트'에만 부과해 형평성에 어긋나는 측면도 있다.

무엇보다 주택 공급에 속도를 내야 할 때에 이처럼 논란이 큰 제도를 시행해서는 안 된다. 공사비와 금융비용이 급등한 상황에서 재초환이라는 추가 비용까지 얹어지면 신규 아파트 공급이 감소할 것이라는 건 불을 보듯 환하다. 건설업계는 자재비와 인건비 상승, 중대재해처벌법·산업안전보건법 개정안 내년 4월 시행에 이어 재초환 부담금까지 겹치면 재건축 중단 사업장이 속출할 것이라고 우려한다. 한쪽에서는 대통령까지 나서 닥공을 외치는데 다른 쪽에서는 엇박자 정책을 시행하는 어처구니없는 사태가 벌어지게 생겼다. 국토교통부는 모호한 태도로 있을 게 아니라 부과 기준이나 기한 등에 대한 유권 해석을 조속히 내려 혼선을 막아야 한다.