앞으로 부동산임대업자의 대출이 깐깐해진다. 부동산임대업을 통해 벌어들이는 연간 임대소득이 연간 대출이자보다 적으면 대출 한도가 줄어든다.
금융위원회는 26일 이같은 내용을 담은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이는 지난 10월 24일 정부가 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 후속 조치다.
개인사업자대출 여신심사가이드라인의 핵심은 부동산임대업 이자상환비율(RTI)다. RTI는 연간 이자소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 이 기준이 1을 넘지 못하면 임대소득으로 연간 발생하는 대출이자를 갚지 못한다는 얘기다.
금융위는 RTI 기준을 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배로 정했다. 이 기준을 넘지 못할 경우 대출 한도 축소 등 대출이 어려워진다. 다만 해당 금융사가 심사의견을 별도로 기재할 경우 금융사가 사전에 설정한 한도 내에서 대출이 가능하다.
예를 들어 부산에서 매매가 3억원인 주택 2채(보증금 각 5000만원, 1억원/ 월세 각 80만원, 60만원)를 취득, 임대사업을 하려는 사람의 경우 4억원의 대출을 받기 어렵다. 연 임대소득은 1914만원이고 연 이자비용은 1840만원으로 RTI가 1.05배가 되기 때문인데, 기준인 1.25배에 해당하는 3억3000만원까지만 대출이 가능하다는 얘기다. 은행이 차주의 별도 소득 등으로 채무상환능력이 충분하다고 판단할 경우 심사의견을 기재하고 예외적으로 더 높은 한도를 적용해줄 수는 있다.
담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우에는 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 했다. 예를 들어 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원의 대출을 받는 경우 6억원은 일시 상환, 2억원은 매년 10분의 1씩 상환해야 한다는 얘기다. 유효담보가액은 각 은행이 자율적으로 기준을 설정하도록 했다.
전반적인 개인사업자대출에 대한 리스크 관리가 강화된다. 앞으로 은행 등 금융사는 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 자체적으로 관리대상 업종을 매년 3개 이상선정해야 한다. 이를 기반으로 업종별 여신한도를 설정, 경기여건 등이 나쁜 업종에 대해선 대출 한도를 줄일 수 있다.
1억원을 초과하는 신규 대출을 받는 차주에 대해서는 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 참고지표로 활용하게 된다. 또한 과밀 상권, 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권과 업황 분석 결과를 여신심사에 활용하도록 유도할 방침이다.
금융위는 부동산 임대업 쏠림 현상이 완화되고 다양한 분야에 자금 공급이 가능해질 것으로 봤다. 실제로 지난 10월 기준 은행권 개인사업자대출 중 부동산 임대업이 차지하는 비중은 38.9%에 달했다.
금융위는 금융감독원, 업권별 협회 등과 협력해 가이드라인 마련 등 일정을 차질없이 추진할 계획이다.
금융위원회는 26일 이같은 내용을 담은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이는 지난 10월 24일 정부가 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 후속 조치다.
개인사업자대출 여신심사가이드라인의 핵심은 부동산임대업 이자상환비율(RTI)다. RTI는 연간 이자소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 이 기준이 1을 넘지 못하면 임대소득으로 연간 발생하는 대출이자를 갚지 못한다는 얘기다.
금융위는 RTI 기준을 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배로 정했다. 이 기준을 넘지 못할 경우 대출 한도 축소 등 대출이 어려워진다. 다만 해당 금융사가 심사의견을 별도로 기재할 경우 금융사가 사전에 설정한 한도 내에서 대출이 가능하다.
예를 들어 부산에서 매매가 3억원인 주택 2채(보증금 각 5000만원, 1억원/ 월세 각 80만원, 60만원)를 취득, 임대사업을 하려는 사람의 경우 4억원의 대출을 받기 어렵다. 연 임대소득은 1914만원이고 연 이자비용은 1840만원으로 RTI가 1.05배가 되기 때문인데, 기준인 1.25배에 해당하는 3억3000만원까지만 대출이 가능하다는 얘기다. 은행이 차주의 별도 소득 등으로 채무상환능력이 충분하다고 판단할 경우 심사의견을 기재하고 예외적으로 더 높은 한도를 적용해줄 수는 있다.
담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우에는 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 했다. 예를 들어 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원의 대출을 받는 경우 6억원은 일시 상환, 2억원은 매년 10분의 1씩 상환해야 한다는 얘기다. 유효담보가액은 각 은행이 자율적으로 기준을 설정하도록 했다.
전반적인 개인사업자대출에 대한 리스크 관리가 강화된다. 앞으로 은행 등 금융사는 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 자체적으로 관리대상 업종을 매년 3개 이상선정해야 한다. 이를 기반으로 업종별 여신한도를 설정, 경기여건 등이 나쁜 업종에 대해선 대출 한도를 줄일 수 있다.
1억원을 초과하는 신규 대출을 받는 차주에 대해서는 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 참고지표로 활용하게 된다. 또한 과밀 상권, 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권과 업황 분석 결과를 여신심사에 활용하도록 유도할 방침이다.
금융위는 부동산 임대업 쏠림 현상이 완화되고 다양한 분야에 자금 공급이 가능해질 것으로 봤다. 실제로 지난 10월 기준 은행권 개인사업자대출 중 부동산 임대업이 차지하는 비중은 38.9%에 달했다.
금융위는 금융감독원, 업권별 협회 등과 협력해 가이드라인 마련 등 일정을 차질없이 추진할 계획이다.
