서울, 10억 이상 고가아파트 거래비중 감소 전환…규제책 영향

대출+세금+거래 3단계 규제 속에 강남·서초 거래 위축
마포·동작·성동, 재정비사업 완료로 되레 올라
고가주택의 서울 상향 평준화, 광역화 추세
"매도자 탈출구 마련할 유연책 필요"

서울의 10억원 이상 고가아파트 매매거래 비중이 감소한 것으로 나타났다.

19일 ㈜직방이 국토교통부의 아파트 실거래가를 분석한 결과에 따르면, 지난해 최고 24.6%까지 기록했던 거래가격 10억이상 아파트 비중이 올해 22.8%로 감소했다. 이는 정부의 고가주택에 대한 대출규제와 보유세 강화, 재건축 사업의 부진 등의 영향인 것으로 풀이된다. 특히 고가주택이 밀집한 강남·서초 지역의 2020년 거래량이 감소했다.

2016년 이후 연평균 10% 내외 수준을 보이던 10억원 이상 고가주택의 거래비중이 2019년에는 최고 24.6% 수준까지 높아졌다. 반포동과 대치동 등 강남권 재건축 사업이 완료된 아파트들이 지역 내 랜드마크로 자리잡으며 가격을 이끌었고 인근 준신축 아파트들이 랜드마크 단지와의 가격 격차를 줄이며 동반 상승했기 때문이다.

여기에 강동과 동작, 마포, 성동 등 대규모 재정비사업이 완료된 지역들의 신축 전용84㎡가 10억 클럽을 형성했고, 서대문과 동대문, 금천, 관악, 구로 등 상대적으로 가격수준이 낮았던 지역들 마저도 신축아파트 중심으로 이른바 10억 키맞추기에 편승해 서울 전체의 가격수준을 끌어올렸다. 하지만 올해 10억원 이상 거래비중이 22.8%로 감소했다. 대출규제와 보유세 강화, 자금출처조사 등 정부의 강력한 시그널에 고가주택 매수세가 한 풀 꺾인 것이다.

고가주택을 겨냥한 정부의 강력한 규제로 거래비중이 감소한 가운데 가장 큰 영향을 받은 곳은 고가주택 밀집지역인 강남과 서초다. 최근 5년동안 매년 서울 전체거래량의 10% 수준을 유지하던 강남과 서초의 거래는 2020년 7.3%로 감소하며 거래시장이 확연히 위축된 모습을 보이고 있다. 해당지역 내 대부분 아파트의 시장가격인 10억원을 호가하며 고가주택 거래시장을 이끌고 있지만, 9억원 초과 주택에 대한 LTV 감소, 15억원 초과 주택담보대출금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제로 인한 재건축 사업의 지연 등이 매수세의 감소로 나타났다.

하지만 마포와 동작, 성동 등 신축아파트가 대단지로 밀집한 지역들이 10억원을 넘어섰다. 2016년 10억이상 거래비중이 1.9%에 불과했던 성동구는 옥수동과 금호동, 왕십리뉴타운 사업으로 2020년에는 거래비중이 52.8%까지 급증했다. 마포구도 2016년 3.3%에 불과했던 10억이상 거래비중이 2020년 41.5%로 증가했고, 동작구는 0.3%에서 36.7%까지 증가했다. 이들 지역 대부분은 한강변일대로 도심과 강남 등 업무시설 밀집지역으로의 접근성은 우수하나 노후주택들이 많아 그동안 가격부진이 이어졌지만, 대규모 재정비사업의 진행으로 신축비중이 높아지고 있다.

고가주택보다는 중저가의 주택이 몰려 있어 신혼부부나 자금여력이 부족한 수요층에게 인기가 많았던 이른바 서남부(금천·관악·구로)3인방과 동북권(노원·도봉·강북)3인방 역시 10억원 아파트 비중이 높아졌다.

10억 이상 고가아파트 거래비중이 감소하는 면에서 일부 시장의 안정세라는 시각도 있지만, 아직 안정 시그널로 보기에는 부족하다는 지적이다.

김은선 매니저는 “우선 거래비중의 감소가 시장가격이 하락한게 아니라 강남과 서초 등 주요지역의 거래시장이 위축된 영향이 더 큰 것”이라며 “또 그 동안 소득 중위계층이나 주택가격지불능력이 높지 않은 수요층들이 찾았던 지역들이 이제는 10억이라는 고가아파트를 배출하면서 오히려 제2, 3의 강남이 되고 있는 점은 분명 불안한 주택시장에 또 하나의 뇌관이 될 우려가 높다”고 지적했다.

이어 “강력한 규제의 발현으로 고가주택 거래시장이 일부 위축됐지만, 해제되면 언제든 다시 급등하며 시장을 불안정하게 끌고 갈 수 있는 리스크가 존재한다”며 “따라서 현재와 같은 규제기조를 유지하기보다는 거래시장으로 실수요자들을 유도하고 매도자들은 탈출구를 마련해주는 유연책이 필요해 보인다”고 강조했다.