공시가·종부세 이중 압박…강남권 고가주택 보유세 수백만 원 더 낸다

래미안원베일리·신현대 9차 등 보유세 1000만원 “껑충”
공시가 30%대 상승에 최대 57% 급증…‘종부세’ 영향 확대
보유세·양도세 이중 압박…“한강 벨트 중심 매물 증가할 것”

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심 입지의 고가 아파트 보유자들의 세금 부담이 올해 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 공시가격 상승에 종합부동산세(종부세)의 누진 구조가 맞물리면서 체감 보유세 증가 폭은 수백만 원에서 많게는 1000만원을 웃도는 수준까지 확대될 것으로 보인다.

이번 세 부담 증가는 단기에 그치지 않을 가능성도 크다. 정부가 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율의 단계적 인상을 검토하고 있는 데다, 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료도 예정돼 있어 향후 세금 부담이 지금보다 더 커질 수 있다는 관측이 나온다. 보유 부담이 급격히 커지면서 고가 주택을 중심으로 매물 출회 압력도 점차 확대될 가능성이 제기된다.

국토교통부가 17일 공개한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'을 기준으로 과표 상한제 5%, 종부세 기본공제 12억원, 공정시장가액비율 60%를 적용해 단지별 추정 세금을 시뮬레이션 한 결과 서울 주요 단지의 보유세는 전년 대비 최대 50% 이상 증가하는 것으로 나타났다.

서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용 84㎡의 공시가격은 지난해 34억3600만원에서 올해 45억6900만원으로 33.0% 상승한다. 이에 따라 보유세는 1829만원에서 2855만원으로 56.1% 증가할 전망이다. 재산세는 746만원에서 947만원으로 늘어나는 반면, 종부세는 1083만원에서 1908만원으로 800만원 넘게 뛰며 전체 세부담 상승을 주도한다.

강남구 압구정동 '신현대 9차' 전용 111㎡ 역시 공시가격이 36.0% 오르며 보유세가 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 급증할 전망이다. 송파구 잠실동 '송파잠실엘스' 전용 84㎡도 보유세가 582만원에서 859만원으로 47.6% 늘어난다.

이처럼 세 부담 증가 폭이 공시가격 상승률을 크게 웃도는 것은 종부세의 누진 구조 영향이다. 공시가격이 일정 기준을 넘어서면 과세표준이 급격히 확대되고, 여기에 누진세율이 적용되면서 세액 증가율이 공시가격 상승률의 1.5~2배 수준으로 확대되는 구조다.

강남 외 지역도 세부담 증가 흐름에서 자유롭지 않다. 용산구 이촌동 '용산한가람' 전용 84㎡는 보유세가 477만원에서 676만원으로 41.7% 증가한다. 성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이'도 307만원에서 475만원으로 54.6% 늘어난다. 성동구의 공시가격 상승률이 29.04%로 서울 25개 자치구 중 가장 높다는 점에서, 마용성 내에서도 세금 격차가 확대되는 양상이다.

반면 외곽 지역은 증가폭이 제한적이다. 노원구 공릉동 '풍림아파트'는 보유세가 66만원에서 71만원으로 7.1% 증가하는 데 그쳤고, 도봉구 방학동 '대상타운현대아파트'도 5.1% 상승에 머물렀다. 공시가격 9억원 이하 구간에 적용되는 재산세 특례와 종부세 비과세 영향으로, 이번 세부담 증가는 사실상 고가 주택 밀집 지역에 집중된 '핀셋 인상' 성격이 짙다.

향후 부동산 세금이 더 증가할 수 있다는 점에서 고가주택 보유자들의 고심도 깊어지는 모습이다. 현재 69% 수준인 공시가격 현실화율이 단계적으로 상향되면 시세 변동이 없더라도 공시가격은 추가 상승하게 되기 때문이다. 또 종부세 공정시장가액비율까지 높아질 경우 과세표준이 복합적으로 확대된다. 공정시장가액비율이 80%로 상승하면 과세표준은 약 33% 증가한다. 누진세 구조상 실제 증가 폭은 그 이상 확대될 가능성이 있다는 것이다.

여기에 다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되는 점도 부담 요인이다. 이후 조정대상지역 내 주택 매도 시 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산돼 최고세율이 75%까지 높아진다. 보유세와 거래세 부담이 동시에 강화되는 구조다.

이에 전문가들은 이 같은 세제 환경 변화가 매물 증가로 이어질 가능성에 무게를 싣고 있다. 다만 급격한 가격 하락보다는 '버티는 비용' 상승에 따른 점진적 가격 조정과 거래 구조 변화가 나타날 가능성이 크다는 분석이 우세하다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 "한강 벨트 중심으로 보유세 부담이 커지고 종부세 강화까지 이어질 경우 다주택자 매물 출회는 점진적으로 확대될 가능성이 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공시가격 상승은 가격을 직접 끌어내리는 변수라기보다 매도 압력을 높이는 요인"이라며 "다주택자의 경우 보유세 누진 구조 영향을 크게 받는 만큼 비핵심 자산부터 정리하는 흐름이 나타날 수 있다"고 설명했다.