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국토부는 HUG와 함께 4일부터 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 시행한다고 밝혔다. 이번 사업은 지난 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치로, 월세 주택을 전세 형태로 전환해 임차인에게 공급하는 것이 핵심이다.
사업은 임대인과 HUG, 임차인 간 3자 계약으로 운영된다. 임차인은 보증금에 해당하는 금액을 HUG 전용 계좌에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매월 수익을 월세 형태로 지급한다. 계약기간이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 반환한다. 임대인과 임차인 사이에는 별도의 보증금이 없는 월세 형태의 임대차계약이 성립한다.
임차인은 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있다. 예치금이 임대인을 거치지 않고 HUG에 보관되기 때문에 임대인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 보호된다. 해당 계약에도 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권과 임대료 증액 5% 제한, 대항력 등이 보장된다.
임대인에게는 안정적인 임대수익이 장점이다. 이번 모집공고의 약정 수익률은 연 4.35%(세전)다. HUG가 계약기간 동안 매월 수익을 지급하며, 약정 수익률은 계약기간과 갱신 계약 시까지 동일하게 적용된다. 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때마다 새롭게 제시할 예정이다.
다만 주택 훼손 등에 따른 수선·보수 비용을 고려해 예치금 반환 시 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기하면 HUG가 예치금 일부를 유보할 수 있도록 했다. 임차인은 계약 체결 시 예치금의 10%를 계약금으로 납부하고, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 넣으면 된다.
사업 참여를 위한 임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 없다. 다만 대상 주택은 가격 20억원 이하로, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 주택 유형에는 별도 제한이 없지만 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거 안정을 해칠 우려가 있는 경우 가입이 제한된다.
임차인이 맡기는 예치금은 적정 전세 시세 이내로 제한한다. 예치금 100%를 맡기고 별도 월세를 내지 않는 전세형 외에 보증부 월세형도 선택할 수 있다. 다만 제도 취지를 고려해 보증부 월세형은 월세가 예치금의 1/240 미만인 준전세형까지 허용한다.
정부는 임대인과 임차인에 대한 세제·금융 지원도 추진한다. HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해서는 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택을 추진한다.
일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외도 허용할 계획이다. 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받을 수 있도록 해 고령층의 노후 소득 기반을 확대한다는 구상이다.
공실 부담을 줄이기 위한 지원도 마련했다. 기존 안심신탁 계약이 종료된 뒤 공실이 발생하더라도 후속 안심신탁 계약을 체결하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급한다. 임차인에게는 예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)을 지원하고, 소득·자산 요건을 충족하면 주택도시기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 연내 절차를 마무리할 예정이다.
전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입도 필요하지 않아 양측의 보증 가입 및 보증료 부담을 줄일 수 있다.
임대인은 이날부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있다. 임차인을 구하지 않은 상태에서도 신청할 수 있으며, 희망하는 임대인에게는 HUG 홈페이지에 임대주택 소재지와 면적, 임대조건, 공인중개사 정보 등을 게시해 임차인 모집을 지원한다.
신청 주택에 대한 요건 검증과 3자 계약, 예치금 납부 절차를 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주가 진행된다.
김이탁 국토부 제1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라며 "사업 운영 단계에서 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고 임대인과 임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 임대차 시장의 또 다른 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다"고 말했다.
