반포주공1단지, 가을부터 이주…3분기 서울 집값 변수로

10월부터 6개월간 2300가구 이주
주변 물량 부족으로 전셋값 꿈틀
인근 강남,동작구까지 영향 받을 듯

가을부터 시작되는 서울 강남권 재건축 이주수요가 안정됐던 서울 집값을 다시 끌어올릴 수 있다는 우려가 나온다.

서울 강남의 핵심 재건축 단지인 서초구 반포주공 1단지가 가을부터 본격적으로 이주하면 3분기가 ‘서울 집값 안정의 분수령’이 될 것이라는 전망이다.

8일 부동산 업계에 따르면 2300여 가구 반포주공 재건축 이주 수요가 발생하면서 서초구 주변 지역구인 강남구뿐만 아니라 동작구 지역 매매 및 전세시장까지 적잖은 영향이 미칠 것이라는 분석이다. 특히 강남 집값이 최근 다시 상승할 기미를 보이고 있어 집값 안정에 부담이 될 수 있다는 지적이다. 하반기 금리 인하와 토지보상금 지급 등 집값 안정에 악영향을 미칠 수 있는 문제들이 대기하고 있는 점도 부담이다.

반포주공1단지 1·2·4주구는 지난 달 총회를 통해 오는 10월부터 내년 3월말까지 6개월 동안 이주하겠다는 계획을 밝혔다. 이주가 마무리되면 내년 10월부터 공사에 들어간다는 계획이다. 문제는 이 같은 대규모 이주 수요를 받아줄 인근 전세 물량이 턱없이 부족해 전셋값이 올랐다. 매매가도 영향을 받아 강남4구에서 한 달 넘게 상승세를 이어가고 있다.

부동산114에 따르면 하반기(7~12월) 강동구를 포함한 강남권 입주 물량은 △8월 124가구 △9월 6252가구 △11월 1157가구 △12월 3903가구로 예정돼 총 1만1436가구에 이른다. 지난해 같은 기간에 비해 입주 물량은 크게 늘어났지만 대부분 강동구에 몰려 있다. 강동구는 하반기에만 9239가구가 입주를 기다리고 있다. 지난달 말 입주한 ‘래미안 명일역 솔베뉴’ 1900가구까지 포함하면 총 1만1139가구다. 서울지역 하반기 총 입주물량 2만3631가구의 약 39%가 강동구에 집중된 것이다.

강동구를 제외한 강남3구와 동작구의 입주 물량은 사실상 ‘바닥’ 상태다. 9월 입주를 기다리는 강남 개포동 개포주공아파트를 재건축한 디에이치아너힐즈는 1320가구인데, 일반분양은 69가구뿐으로 매매 및 전세수요가 부족하다. 12월 입주하는 서초구 방배동 방배서리풀서해그랑블과 서초동DK밸리뷰시티 역시 각각 99가구, 81가구로 소규모다. 송파구 풍납동 잠실올림픽아이파크(11월 입주) 역시 697가구(일반분양 92가구)다. 특히 반포주공아파트 단지와 근접한 동작구의 하반기 입주물량은 행복주택 7가구뿐이다.

전문가들은 이주가 분산된다 해도 2300여 가구 이주만으로도 집값에 상당한 부담이 될 수 있을 것으로 입을 모았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대규모 단지가 이주하는데 이들을 받아 줄 입주 물량이 주변에 적어 서초와 그 옆 동네인 동작구가 영향을 크게 받을 것”이라고 말했다. 함 랩장은 “강동구는 하반기에 입주물량이 많아서 비교적 안정적이지만 이에 반해 서초구는 이주 수요가 높은데 입주 물량은 터무니없이 적다”며 “반포주공 주민들이 서초구나 옆 지역구인 강남, 동작으로 갈 가능성이 높은데 강남도 하반기 물량이 적고 동작은 아예 없다”고 지적했다.

함 랩장은 “전체적으로 정부 규제로 집값이 크게 반등하지는 않겠지만 지난해 부동산이 급등했던 시기가 6~9월로 3분기였던 만큼 올해도 지켜봐야 한다”며 “대규모 이주 수요가 많아 올해 3분기가 부동산 시장 안정의 분수령이 될 것”이라고 강조했다.

양지영 R&C 소장도 “강남권 매매·전세 시장이 요동칠 가능성이 크다”며 “이주수요가 커지는데 현재 매물이 없기 때문에 서초구와 인근인 강남구는 영향을 받을 수밖에 없다”고 설명했다. 양 소장은 “강남 다주택자들이 매물을 내놓지 않아 전세로 가야 하기 때문에 전세값도 함께 오를 가능성이 크다”고 말했다.