최소 신청면적 2만㎡로 확대…소규모 사업장 '비상'
주민 60% 찬성해도 전체 25% 반대시 후보지 탈락
주민 60% 찬성해도 전체 25% 반대시 후보지 탈락
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5일 정비업계에 따르면 서울시는 지난달 '모아통합기획 모아타운 후보지 선정 공모'를 공고했다. 2022년 공모 방식으로 시작한 모아타운 신청제도를 2024년 7월 주민제안 방식으로 바꾼 데 이어 세 번째 개편이다.
서울시와 자치구가 관리계획 수립에 직접 참여하고 조합설립 준비를 병행해 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 약 6년에서 4년6개월로 줄이겠다는 구상이다.
그러나 정비업계에서는 사업기간 단축 효과에 의문을 제기하고 있다. 모아통합기획이 서울시와 자치구 주도로 관리계획을 수립한다는 점에서 2022년 공모 방식과 유사하기 때문이다. 당시에도 후보지 선정 이후 자치구가 용역업체를 선정하고 관리계획을 마련하는 데 상당한 시간이 걸렸다.
서울시가 추진했던 선지정고시 제도 역시 현장에서 제대로 활용되지 못했다는 지적이 나온다. 관리계획 확정 이전에 정비구역을 우선 지정해 구역 확대와 조합설립동의서 연번 신청 등을 허용하려 했지만 서울시와 자치구 간 이견으로 실제 적용에는 한계가 있었다는 설명이다.
한 정비업계 관계자는 "과거 자치구가 관리계획을 수립했던 방식과 주민제안 방식의 실제 소요기간부터 비교할 필요가 있다"며 "자치구가 예산을 편성하고 용역업체 선정 입찰까지 진행해야 하는 만큼 주민이 직접 추진할 때보다 절차가 얼마나 간소화될지 의문"이라고 지적했다.
최소 신청면적을 기존 1만㎡에서 2만㎡ 이상으로 높인 점도 논란이다. 업계에서는 1만~2만㎡ 규모에서도 사업성이 충분한 지역이 적지 않다고 보고 있다. 기존 가로주택사업 구역을 확대해 모아타운으로 추진하면 용도지역 상향 등 관리계획에 따른 혜택을 받을 수 있다. 사업 규모가 상대적으로 작아 주민 간 이해관계를 조율하기에도 유리하다는 평가다.
하지만 새 기준이 적용되면 2만㎡에 미치지 못하는 지역은 사업구역을 넓혀야 후보지 공모에 참여할 수 있다. 사업성이 확보된 소규모 지역마저 신청 단계에서 배제될 수 있다는 우려가 나오는 배경이다.
기존 주민제안 방식으로 사업을 준비하던 지역도 부담이 커졌다. 서울시는 연말까지 주민 동의율을 확보해 자치구에 신청하고 내년 1분기 안에 관리계획 수립 범위를 확정한 지역에 한해 종전 방식을 유지할 수 있도록 했다. 반면 기한 내 요건을 충족하지 못한 지역은 새 기준에 맞춰 사업을 다시 준비해야 한다.
특히 사업구역을 확대하는 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있다는 점이 부담이다. 새로 편입되는 토지 소유자들과 이해관계를 조정하는 데도 짧지 않은 시간이 필요하다. 이에 따라 이미 사업을 상당 기간 준비한 지역도 추진 일정이 늦어질 수 있다는 게 업계 시각이다.
주민 찬성률과 별도로 반대율 기준을 신설한 점도 쟁점으로 떠올랐다. 새 공모 기준은 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 절반 이상의 동의를 요구하는 한편, 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하면 자치구 추천 대상에서 제외된다.
사업 초기부터 주민 반대 의견을 반영해 향후 갈등을 줄이려는 취지로 볼 수 있지만 업계에서는 후보지 선정 단계부터 별도 반대율 기준을 적용하는 것은 지나치게 엄격하다는 지적이 나온다. 구체적인 개발계획조차 마련되지 않은 상황에서 반대 의견이 먼저 결집하면 사업 추진 자체가 어려워질 수 있다는 얘기다.
한 정비업계 관계자는 "관리계획이 나오기 전에 반대율 25%를 적용하면 일부 주민의 조직적인 반대로 다수 주민이 사업을 추진할 기회까지 제한될 수 있다"며 "반대동의서 효력 인정 시점과 자치구 검토기간 중 추가로 접수된 동의서 처리 기준도 명확히 해야 한다"고 말했다.
