매매임대료 동반 상승, 풍선효과, 가수요 촉발 등 규제 정책의 부작용 현실로
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한국건설산업연구원은 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 통해 “규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다”고 밝혔다.
건산연은 문재인 정부 출범 이후 금융, 세제, 공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표됐지만 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다고 지적했다. 또 규제 중심의 정책 운영은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 가수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대라는 부작용으로 이어졌다고 밝혔다. 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했고 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세다.
무엇보다 국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타나는 점을 지적하며 아파트 규제가 심화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 확인된다고 꼬집었다.
허윤경 연구위원은 “이러한 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”며 “특히, 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 분석했다.
건산연은 단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있을 것이며, 이는 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 운영되어야 함을 의미한다고 밝혔다. 또한 과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선이며, 이는 저금리하에서 정책 부작용이 감소하여 매매가격과 임대료 상승을 방어하는 역할을 할 것이라고 강조했다.
허 연구위원은 “코로나19의 영향으로 부동산시장도 격차 확대 등 다양한 영향을 받고 있다. 장기적 관점의 주택정책과 산업의 방향성에 대한 고민도 뒤따라야 할 것이다”며 “임대차시장 안정은 주택시장에 있어 가장 중요한 이슈다. 다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가를 통해 제도 방향을 설정해야 할 것”이라고 강조했다.
