투기수요 차단, 전매제한·의무거주 강화 ‘주택법’ 처리될까?

막 오른 21대 국회, 부동산 관심법안은?③주택법
분양가 상한제 적용 앞두고 투기수요 차단 급선무
불법 전매 시 10년 청약금지까지
"투기수요 차단에 효과…로또청약 막을지는 미지수"

지난해 분양한 서울의 모 단지의 견본주택 내부 모습. 분양상담을 받기 위해 방문객들이 대기하고 있다./@박지숙 기자

정부가 ‘로또 청약’ 문제에 대한 칼을 빼들면서 실거주 의무와 전매제한을 강화한 ‘주택법 개정안’ 역시 21대 국회 주요 법안으로 거론되고 있다.

특히 민간주택 분양가상한제 적용(7월 29일)을 앞두고 ‘로또 청약’ 논란도 거듭 제기되고 있다. 이에 정부는 앞서 민간택지 분양가상한제 적용 아파트에 최대 5년간 거주 의무 기간을 두는 내용의 주택법 개정안을 추진했지만 20대 국회에서 야당의 반대로 무산됐다. 국토교통부는 ‘2020년 주거종합계획’에 따라 연내 다시 추진한다는 방침이다.

이와 함께 정부는 분양권 전매를 통해 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하기 위해 오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 비규제지역에서도 분양권 전매를 사실상 금지하는 내용을 발표했다. 여당인 더불어민주당은 지난 달 의원워크숍을 통해 부동산 관련 주택임대차보호법·종합부동산세법·소득세법과 함께 주택법도 주요 법안으로 밝힌 만큼 속도감 있게 나설 것으로 보인다.

정부여당이 이같이 나선 데에는 각종 규제에도 실제 분양시장에선 ‘로또 청약’에 대한 기대감은 더욱 과열되고 있기 때문이다. 최근 코로나19 여파로 매매시장은 움츠러 들었지만 분양시장은 열기가 더해지고 있다.

11일 한국감정원 청약홈에 따르면 지난 9일 1순위 청약이 진행된 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’의 최고 경쟁률이 94.77대 1을 기록했다. 1순위 청약에서 3134가구 모집(특별공급 제외)에 8만4730건이 몰렸다. 같은 날 인천 부평 SK VIEW 해모로의 경쟁률은 평균 105.3대 1로 547가구 모집에 총 5만7621명이 1순위 청약접수를 했다.

이들 지역은 전매제한 규제에 벗어나 있어 투기수요에 따른 경쟁이라는 분석이다. 여기에 하반기 민간택지 분양가상한제 적용으로 시세보다 낮은 분양에 가수요가 더욱 높아질 수 있다. 정부는 8월부터 신규 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 강화했다. 경기 가평과 여주 등 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등 사실상 전국이 해당된다.

국토부에 따르면 지난 2017년부터 2019년까지 3년간 수도권과 지방 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록한 단지를 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명은 전매제한 기한 종료 후 6개월 이내 분양권을 매도한 것으로 나타났다. 특히 올해 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록했다. 정부는 이 같은 높은 경쟁률이 투기수요 때문이라고 판단하고 전매제한 금지와 실거주 의무를 강화해 투기수요를 최대한 차단하겠다는 방침이다. 특히 전매제한을 위반할 경우 10년 동안 청약을 제한하겠다는 방침이다. 민주당 정책위 수석부의장인 윤관석 의원은 1호 법안으로 이 같은 내용의 주택법 개정안을 발의했다.

국회 국토교통위원회 한 관계자는 “낮은 분양가에 단기시세차익을 노리는 투기수요를 어떻게 차단하느냐가 관건인데 실거주 의무와 전매제한을 강화하는 게 먼저 되어야 한다”며 “21대 국회에서 집중적인 논의가 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다.

전문가들은 투기수요를 차단하는 데는 효과적이라고 입을 모았다. 하지만 저렴한 분양가로 인한 ‘로또 청약’에 대한 기대감은 크게 줄어들지는 않을 것이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “단기 투기수요는 감소할 수 있을 것”이라면서도 “하지만 분양가상한제로 분양가가 낮아져 청약수요를 끌어들일 것이기 때문에 규제가 무서워 청약을 안 하지는 않을 것”이라고 전망했다.

사유재산권을 침해한다는 지적과 민간택지 아파트의 거주의무기간 부여로 전세 물량이 줄어들어 전셋값 상승으로 이어질 수 있다는 문제도 제기된다. 미래통합당이 총선에서 분양가 상한제 폐지를 약속한 바 있어 논의과정에서 여야 갈등은 불가피할 전망이다.