토지거래허가구역 실거주 유예 1년 연장…전세난 완화 ‘마중물’ 될까

임차인 있는 주택 거래 문턱 낮춰…무주택 실수요자 선택지 확대
갱신계약도 최대 2년 인정…임차인 거주 안정성도 보완
“전세 공급 직접 늘지 않아…임대차시장 충격 완화에 무게"

서울의 한 아파트 밀집 지역 전경./연합뉴스

토지거래허가구역(토허제) 내 임대 중인 주택에 대한 실거주 유예 조치가 1년 더 연장된다. 세입자가 거주하고 있어 매수자가 곧바로 입주하기 어려운 주택의 거래 문턱을 낮추는 조치다. 지난 5월 도입된 데 이어 한 차례 더 연장되면서 무주택 실수요자의 거래 선택지를 넓히는 동시에 임차인의 거주 안정성을 높일 수 있을지 주목된다. 다만 시장에서는 전세난 자체를 해소하기보다는 매매와 임대차 시장 간 충돌을 완화하는 보완책 성격이 짙다는 분석도 나온다.

17일 국토교통부 등에 따르면 국토부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한을 당초 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지 1년 연장하기로 했다. 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정이다. 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.

이번 조치는 여당인 더불어민주당이 지난 15일 원내대책회의에서 관련 요구를 제기한 지 이틀 만에 국토부가 이를 받아들이는 형태다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 최근 세제 개편으로 시장 혼선이 커질 수 있다는 우려와 함께 서울 등 수도권을 중심으로 전세 물량 부족과 임차인 불안이 커지는 상황도 배경으로 꼽힌다.

실제 서울 전세시장의 수급 여건은 갈수록 팍팍해지고 있다. 전용기 더불어민주당 의원이 서울시로부터 받은 자료에 따르면 올해 하반기부터 내년 상반기까지 서울에서 재건축 등에 따른 이주가 예정된 물량은 2만7901가구에 달한다. 이 가운데 34.8%인 9724가구가 강남 3구(강남·서초·송파구)에 몰려 있다.

재건축에 따른 이주 수요는 학군·직장 이동이나 계약 만료 등 기존 이동 수요와 별개로 발생한다. 특히 기존 생활권을 유지하려는 세입자 특성상 인근 전·월세 매물로 수요가 집중될 가능성이 크다. 이에 따라 강남권을 중심으로 전세 품귀와 가격 상승이 동시에 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 수도권 전반에서 전세 매물이 부족한 상황인 만큼 대규모 이주 수요가 겹칠 경우 임대차 시장의 수급 불균형이 더 커질 수 있다는 것이다.

이에 국토부는 이번 실거주 유예 연장 조치에 임대차 계약 갱신도 포함했다. 종전에는 현 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예됐지만, 이번 조치로 1회에 한해 최대 2년의 갱신계약분까지 추가로 인정된다. 이에 따라 매수자는 시행일로부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월+갱신 24개월)까지 입주를 미룰 수 있게 됐다. 늦어도 2029년까지는 실입주해야 한다.

임대차 계약 갱신까지 인정되면서 매매와 임대차 시장 양쪽에서 긍정적인 효과가 나타날 수 있다는 기대도 나온다. 임차인이 남아 있다는 이유로 거래가 막혀 있던 주택이 시장에 나올 수 있는 여건이 마련되면서 토허제 지역에서도 무주택 실수요자가 매입할 수 있는 매물의 범위가 넓어질 수 있어서다.

기존 임차인의 계약갱신이 인정된다는 점도 변수다. 매수자의 실거주 의무 때문에 임대차계약 갱신이 제한될 수 있었던 상황이 완화되면서 기존 세입자의 거주 안정성을 높이는 효과도 기대된다. 매매 거래를 허용하면서도 임차인의 계약기간을 보장하는 방식으로 매매시장과 임대차시장 간 충돌을 줄이는 셈이다.

다만 이번 조치가 전세난을 근본적으로 해소하는 대책은 아니라는 지적도 나온다. 유예기간이 끝나는 2029년 무렵에는 결국 매수자의 실입주가 예정돼 있어 단기적으로 전세 매물 회수를 늦추는 효과는 있더라도 장기적으로 임대 물량이 계속 유지될지는 지켜봐야 한다는 것이다.

또 매수자의 무주택 요건과 2년 거주 의무가 그대로 유지되는 만큼 투자 목적의 갭투자 확산으로 이어지기보다는 한시적으로 실수요자의 거래 선택지를 넓히는 수준에 그칠 것이라는 분석도 있다. 결국 이번 조치가 전세 공급을 직접 늘리는 방식이라기보다 기존 임대주택의 시장 이탈을 늦추고 거래 과정에서 발생하는 임대차시장 충격을 완화하는 데 초점이 맞춰져 있다는 평가다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 조치의 핵심은 토지거래허가구역에서 사실상 올해 연말 이후 막혀 있던 '임차인 있는 주택'의 거래 문턱을 낮춘 것"이라며 "매매시장에서는 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망이고, 전·월세 시장에서는 기존 임차인의 계약갱신을 인정함으로써 거주 안정성을 높이는 효과가 기대된다"고 말했다.

그러면서도 "단 이것이 토지거래허가구역 내 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어진다고 보기는 어렵다"며 "투자 목적의 갭투자를 허용한 것이 아니라 한시적으로 무주택 실수요자의 거래 선택지를 넓힌 조치로 보는 것이 적절하다"고 덧붙였다.